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第4部分（第2页）

说来奇怪，在图纸上，40平方公里同500亩地块的感觉差不多。

换句话，面对如此巨大的面积，我一点感觉也没有。

为了吃透北海政府对这块土地的规划意图，我邀请了经济学家汤学义、城市规划专家孟大强先生一起前往北海。

在北海建委会议室，帅市长请两位专家给建委讲课。

汤学义从基础设施投入分析讲起：“深圳特区目前总共开发了70平方公里的土地，‘三通一平’每平方公里需要两三个亿，70平方公里的‘三通一平’用去了近200个亿，也就是说地面上什么还没有就用去了200个亿。

再看北海这40平方公里的荒地滩涂开发，即使这里的劳力、建筑材料比深圳便宜，每平方公里土地也得亿~2亿元，40平方公里就得60亿~80亿元，如果算上地面上的投资，厂房、公建、发电厂、水厂，少说还得80亿，加起来就是140亿~160亿。

问题不在投入，更重要的是产出和消费。

北海目前的人口不到15万，一年的产值不足10个亿，如何支撑这么大规模的基本建设？”

听着汤教授的课，后脊梁浸出冷汗。

我侧身对孟大强先生耳语：“这一算如醍醐灌顶，40平方公里的土地不能要啊。”

本来请专家给政府上课，却结结实实给狂热的王石上了一堂课。

好在有这堂课，否则万科盲目上马，后果不堪设想。

超过25％的利润不做

1992年尾，深圳国土局主办了一次房地产沙龙。

作为万科代表，我在发言时明确告诉与会者：“万科超过25％的利润不做。”

会场哗然。

我解释说：“现在只要手中有一块地，半年还没开发，地价就涨了一倍。

低于40％的利润不做的说法由此而来。

但这正常吗？万科做贸易出身，20世纪80年代做录像机，也做过200％~300％的利润生意。

因为是超额利润，许多公司都进口录像机，供过于求，录像机降价，销售的边际利润就开始下降，甚至利润变成负数。

今年，我让财务将万科1984年到1992年的贸易记录整理了一遍，赚钱用黑字表示，赔钱用红字表示，结果红字多于黑字。

这说明这么多年贸易的结果是赔钱超过赚钱；这也说明市场很公平，先前你怎么暴利赚的钱，之后你都得吐出来，而且还要多吐。

现在的房地产火爆同80年代的贸易何其相似。

如果任由下去，一旦市场逆转，利润空间变窄，你怎么办呢？”

哪有不愿多赚钱的发展商？

与会的国土局官员、开发商、新闻记者不明白我在说什么。

有的与会者嘀咕：“唱高调也不是这样的唱法呀。”

还有的更直接：“你赚不到25％说明你没本事。”

1993年第一季度。

地价继续上涨，钢铁、水泥、木材价格翻番。

万科三个工地停工，对方要求增加建筑费用，谈判代表理直气壮：不增加建筑费，开工就得赔，停工被罚款也是赔，但至少落个清净。

预售楼花，如果不能按期交付使用，对万科来说损失的不仅是金钱，还有信用。

不得已，只好修改合同，增加建筑费。

进入第二季度。

建材价格继续上涨。

建筑公司再次停工，要求增加建筑安装费。