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第79章 房产见底了吗（第1页）

房子从人人追捧的香饽饽到烫手的山芋，只用了三年时间。

三年以来，包括一线城市在内，全国房价经历了住房商品化以来时间最长、幅度最大的一轮价格回调，回调啊！

我可没说跌过去，总说晚买一年白干五年，这几年呢是早买一年白干十年。

但是没有办法，中国人呢就是土地里长出来的文明。

我们的基因里决定了我们对房子有近乎不理智的执念，甚至在很多人的观念里，房子就等于是家。

房价到底回调了多少？回调的原因究竟是什么？房价是怎么涨上来的？你手里的房子现在到底值多少钱？接下来还能不能买房？普通人下一步又该怎么做？今天我一次性的给你讲的明明白白，以后不要再问我关于房子的问题了，好吧，点个赞，正式开始。

1、房价究竟会调到多少？数据来自于中原自2021年以来，一线城市的房价先后见顶。

然后转头向下，北京累计回调了20%，回调到了2016年的12月，上海累计回调了22.8%，回调到了2016年的七月。

广州累计回调了21%，回到了2017年的11月。

深圳市累计回调了34.6%，价格回到了2016年的九月。

这里边呢大家关注两个年份啊，2016和2017啊，为什么是回到了这个价格区间？

后边我会告诉你，四大一线城市里边，除了深圳的回调幅度接近35%以外，北上广三个城市的回调幅度均在20%出头，但是从年后的一些趋势和迹象来看，这个快速回调暂时还看不到任何停止的信号。

过去很多人都说一线城市的房子保值率高啥的啊，现在都被啪啪打脸啊。

这句话从全球范围来看，其实本来是没有错的，但是真的要带入经济周期的阶段这个前提来看才更客观。

一线城市里相对而言，我只看好北京这一个城市啊，毕竟堆在北京楼市里边的大部分是老钱啊，是杠杆率没那么高的钱。

相对而言呢算是筑了个底，所以未来也不至于回调的太夸张。

接下来呢是关于二三线城市的房价啊，整体来看除了郑州、石家庄、温州、青岛、东莞等等几个前几年实在是涨得太快的城市以外，其他城市的房价的回调幅度反而远小于1线。

这说明在楼市下行的周期里，一线城市并不是资产堡垒。

相反由于之前一线城市的上涨预期更强，杠杆率更高，所以回调时的幅度反而可能更大。

这里边有意思呢是要说一下一些小县城的房价情况啊。

就是除了部分实在是产业结构太差，导致人口严重外流，或者是被周边的大城市虹吸严重的小县城啊，当然这里边也包括京津，你会发现很多小县城的房价反而回调的没有那么严重。

其实主要原因有三个。

首先小县城里边的房子大多数呢确实是买来住的，而不是用来炒的，所以杠杆率很低，换手率呢也没那么高。

其次呢，小县城的经济主流是编制体系啊，这些买房者的公积金是稳定的，有这层兜底，大幅度的降低了断供的风险，也进而缓冲了房价的回调。

第三，我国的城市化红利的尾巴其实还在啊，农民进城买房很大程度上扛住了小县城的房价。

一句话总结，过去三年涨得越快的地方回调越凶，县级越高的地方回调越菜。

2、为什么房价会回调？要说回调啊，那你必须得先知道这个房价是怎么涨上来的。

08年的4万亿房价大涨啊，16年的棚改货币化房价继续涨，本质上背后的原因都是一个，那就是水涨了，船自然就高了。

船在什么位置，只是水位的一个显性呈现而已。

截止到上个月末，M2已经冲到了299万亿，本月咱们将毫无疑问地成为世界上第一个水位超过300万亿的国家，但反过来看，M1却只有66.5万亿，这就意味着水是很多了，但流动性明显的下降。

从宏观角度上看，之所以这几年的房价回调，本质上是老百姓的负债率已经被拉满了，大多数家庭的六个钱包以及未来30年的劳动预期剩余都已经被提前掏空了。

如果看数据你会发现，中国居民杠杆率就是在2020年见顶的，当时大约已经达到了62%的杠杆率，这个呢，也正好是热点城市房价见顶的时间。

说到底，价格，尤其是未来的价格，是由社会里大部分人的预期共识决定的，而这背后既和收入相关，更和真实的财富状态相关。

3、你手里的房子现在还值多少钱？想知道这个问题的答案，我教你两个方法，第一个方法就是算租售比，就是指每平米的建筑面积的月租金和每平米建筑面积的房价之间的一个比值。