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第7部分（第2页）

1997年10月，香港庆祝回归的喜庆气氛尚未消散，亚洲金融风暴便黑云压城。

1997年，万科地产继续收缩战线，总结过往。

可以说，万科从创业到1997年，经历了从无钱（20世纪80年代创业初期）到有钱而乱花钱（1993年发行B股后，到处投资）再到会花钱（意识到不规范的灾难性，开始约束自己）的阶段，项目经营愈加成熟，管理思路愈加清晰。

集团也在继续进行资源整合，1997年10月，万科协议转让属下两个工业项目—深圳万科工业扬声器制造厂及深圳万科供电服务公司，这时，扬声器厂生产的电话机喇叭占国内市场的40％。

至此，集团基本完成对非核心业务的调整。

这一年，在深圳“房地产专题学术演讲及研讨会”

上，我讲了深圳三座高楼的故事，也总结了万科的4条教训。

到1997年，深圳已经是一座高楼林立的现代都市。

80年代中后期，引起轰动效应的是国贸大厦，它有###第一：43层的设计高度第一，每星期一层（最快是3天一层）的建筑速度第一。

当时与国贸大厦同时开工的大厦还有三座，一是发展中心大厦，一是亚洲大酒店，一是华侨大酒店。

其中发展中心大厦的原始设计高度甚至超过国贸大厦，但这三个楼盘的命运却大相径庭，成为发展商的烫手山芋。

由于对市场预测的失误和资金后劲不足，这三个楼盘盖到一半就难以为继。

虽然最后总算完工，但结果是发展中心被港商收购90％股份，亚洲大酒店被郭鹤年收购，改名为香格里拉大酒店，而华侨大酒店改名富临酒店，贷款银行被迫成为大股东。

三个楼盘的故事到1992年房地产热后已逐渐被人淡忘。

深圳的高层热又势不可挡，并有向全国蔓延的趋势，房地产开发商的“高楼情结”

一览无余。

事实上，深圳的地产模式是借鉴自香港，也形成了所谓“三高”

的特征：高地价、高容积率、高利润率。

但香港与深圳并不相同，香港的“三高”

是由于香港可用地少（90％以上是山地），惟有向高空发展和填海造田，而且香港作为国际大都会、自由港，实行低税率，政府的财政收入30％靠卖地。

香港的高地价并不具有普遍意义。

但高容积率是不是现代都市发展的普通规律呢？

到过新加坡的人都会感觉到这个城市的轮廊线是非常清晰的，即楼层是随着经济的发展逐渐递增的，由5、6层至11、12层，17、18层，最后是30层、40层；而深圳早期一直是5、6层为主，1992年后突然跃入30层，没有中间段落。

据深圳市国土局资料显示，1993年时，深圳楼盘高层与多层的比例是6∶1，即有6幢高层才有1幢多层，这一现象显然是由于开发商超越了市场消化能力和自身的能力，盲目加大容积率，造成建筑成本、管理费用增加。

但到了1996年6月，深圳楼盘的高层与多层之比变成1∶1。

形势比人强，宏观调控对市场健康发展的作用不可或缺。

在这样的经历之下，万科总结出四条经验教训，他们是：不要轻易上高层项目，否则不是纪念碑、里程碑，而是墓碑；不能追求暴利；手中有钱加头脑发热后的决策，往往是灾难性的；开发商不应过分考虑政策、政府因素，更应该关心自身专业能力的问题。

雪域的呼唤

1997年，我第一次休长假。

去西藏旅行的想法是1995年产生的。

那年5月，我的左腿突然剧烈疼痛，经核磁共震扫描，诊断为：腰椎骨4至5间长了个血管瘤，因其压迫神经引起左腿疼痛。

“还能打网球吗？”

我问神经科专家。

“什么运动都不能进行，从现在起就要卧床，准备动手术；一旦血管瘤破裂，会引起下肢瘫痪。”

专家严肃地回答。

听到病变可能产生的严重后果，恐惧感充满周身每一个细胞，脑海闪现的第一个念头却是：手术之前要去趟西藏，一旦坐上轮椅就很难成行了。

在医院组织的专家会诊中，骨科医生提出了不同意见，只要血管瘤不再增大，不一定非得动手术；适当的运动也可以进行。

我理解骨科专家的意思是：现代医疗设备太先进了，本不应该显示出来的东西也显示出来了。